Доходность аренды vs банковские депозиты: что выгоднее сейчас — на примере Москвы и Нижнего Новгорода

Москва: доходность жилья уступает депозитам

По данным аналитиков, доходность сдачи жилья в аренду в Москве составляет порядка 9 % годовых. При этом банковские депозиты предлагают доходность выше этого уровня — порядка 15 % годовых, что создаёт значительный спред в пользу вкладов.
Такая картина накладывается на высокую стоимость жилья и, как следствие, длительный срок окупаемости, если рассчитывать исключительно на арендный доход.

Нижний Новгород: аренда растёт, но прибыльность под вопросом

В Нижнем Новгороде за III квартал 2025 года медианная ставка аренды квартир достигла примерно 40 000 ₽/месяц, что представляет собой рост около 17 % к предыдущему кварталу. Это потенциально поддерживает доходность студий и однокомнатных квартир, особенно если застройщики или продавцы предоставляют скидки.
Однако даже с ростом арендных ставок доходность от покупки жилья под сдачу всё равно остаётся чувствительной к цене входа, длительности владения и затратам на обслуживание.

Анализ и выводы

• В Москве разрыв между доходностью аренды (~9 %) и доходностью депозитов (~15 %) говорит о том, что как инвестиционный инструмент сдача квартир становится менее привлекательной по сравнению с банковскими вкладами.

• В Нижнем Новгороде рост аренды создаёт улучшенные условия для арендодателей, но чтобы получить привлекательную доходность, необходимо либо входить по сниженной цене, либо иметь минимальные затраты и высокий уровень эксплуатации жилья.

• В обоих случаях важно учитывать скрытые расходы: простой квартиры без арендатора, затраты на ремонт, налоги, ком­мунальные платежи и снижение ликвидности жилья.

Практические ориентиры

• Покупатель, рассматривающий квартиру под сдачу, должен тщательно оценивать цену входа, ожидаемую ставку аренды и реальные расходы.

• Агентство недвижимости стоит акцентировать внимание клиентов на том, что аренда — не пассивный доход без усилий, а бизнес-модель с рисками.

• Вложения в депозит или фиксированные финансовые инструменты сейчас могут представлять меньший риск и более ясную доходность, чем инвестиции в жилую недвижимость под сдачу.

Мини-прогноз

• Базовый сценарий: доходность от аренды останется на уровне 8-10 % в Москве, 10-12 % в регионах, тогда как депозиты — 12-15 %.

• Умеренно позитивный сценарий: снижение ставок по депозитам может уменьшить разрыв, и доходность от аренды станет сравнительно ближе к депозитам (например, 10-11 % vs 13-14 %).

• Умеренно негативный: рост коммерческих и эксплуатационных затрат, увеличение вакантности жилья может привести к снижению доходности аренды до 6-8 % при стабильных ставках по депозитам.