Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве»

Схема долевого участия в строительстве жилого фонда изначально была выгодна как покупателям, так и компаниям, занятым в строительстве первичного жилого фонда. Для дольщиков покупка квартиры на этапе строительства  - хорошая возможность приобрести собственную недвижимость по цене ниже среднерыночной. Застройщикам договора долевого участия (ДДУ) позволяли продавать квартиры «заранее» и вкладывать полученные деньги в строительство дома.

Однако «пробелы» в законодательстве, регулирующем долевое строительство, стали причиной массовых злоупотреблений девелоперских компаний. Затянувшиеся на годы или заброшенные проекты «долгостроя», банкротства застройщиков и сделки, при которых на одну квартиру заключались 2 и более ДДУ  оставили без квартир и вложенных денег сотни тысяч дольщиков. К тому же, участники долевого строительства не всегда получают квартиру надлежащего качества, без серьезных дефектов и недоработок. Несмотря на это, долевое участие до сих пор остается самым популярным способом купли-продажи новостроек.

Что изменилось в законе с начала 2018 года?

Часть нововведений в законодательстве о долевом строительстве  действует с 1 января 2018 года:

 1. В октябре 2017 в связи с преобразованием Фонда защиты дольщиков (ФЗД), участники долевого строительства получили дополнительные страховые гарантии.

Федеральный закон№218-ФЗ от 29.07.17 г. определяет обязанность каждого застройщика проводить отчисления в ФЗД с каждого заключенного ДДУ. На сегодня размер отчисления – 1,2% от стоимости договора.

Указанная сумма должна быть внесена на номинальный счет фонда не позднее, чем за 3 дня до подачи ДДУ в Росреестр для государственной регистрации. Без подтверждения фондовых перечислений, в госрегистрации договора будет отказано.

На компенсационный счет Фонда перечисленные средства поступают после уведомления о том, что ДДУ прошел регистрацию. При наступлении банкротства застройщика или иных проблем с завершением строительного проекта, денежные средства ФДЗ могут использоваться по двум направлениям:

• Финансирование завершения строительства.

• Выплата компенсаций по ДДУ.

 2. Для всех строительных компаний действует принцип информационной открытости.

Строительные компании обязаны вносить в Единую систему жилищного строительства (ЕСЖС) следующие сведения о своей деятельности:

• разрешение на строительство;

• проектная декларация;

• экспертное заключение по проектной документации;

• заключения аудиторских проверок, проверок контролирующих органов;

• документы, подтверждающие уплату  в компенсационный фонд;

• правоустанавливающие документы на земельный участок под строительство;

• условия привлечения денежных средств по ДДУ (для организаций, работающих через эскроу-счет);

• форма ДДУ;

• фотоотчеты о строящихся объектах с регулярным обновлением;

• разрешения на ввод в эксплуатацию завершенных объектов;

• постановления надзорных органов о привлечении застройщика к административной ответственности.

Информационная платформа ЕСЖС находится в открытом доступе. Граждане, планирующие приобрести квартиру в строящемся доме, могут ознакомиться с представленной документацией и сделать выводы о надежности застройщика.

 3. Изменились условия банкротства застройщиков.

С начала года утратила силу ст. 201.6 ФЗ «О банкротстве», регулирующая порядок подачи требований к разорившимся застройщикам. По новым правилам, заявление дольщика о передаче в собственность жилого помещения направляется не в арбитражный суд, как это было раньше, а конкурсному управляющему строительного проекта.

В течение 3 месяцев с момента признания девелопера банкротом, нужно направить требование о включении в реестр жилых помещений участника ДДУ, копии ДДУ, паспорта дольщика и документов об оплате участия в долевом строительстве. В тридцатидневный срок заявитель получит решение конкурсного управляющего:

• Уведомление о внесении требований дольщика в реестр жилых помещений.

• Уведомление о внесении части требований.

• Мотивированный отказ по заявлению. В этом случае гражданин может оспорить решение конкурсного управляющего через суд.

Новый порядок позволяет дольщикам получить свои квартиры без длительного судебного разбирательства, а также снижает нагрузку на арбитражные суды.

Июльские изменения к закону об участии в долевом строительстве

Основная часть реформ, вступивших в силу 1 июля 2018, существенно ужесточила требования к компаниям-застройщикам.

Теперь застройщики обязаны получать разрешение на каждый отдельный проект, то есть строящийся многоквартирный дом. Если в первоначальном варианте законопроекта планировалось выдавать каждому девелоперу разрешение только на один строительный объект, то недавно принцип «одна компания – одно разрешение» было изменено. Девелоперские компании могут получить несколько разрешений на ведение комплексного строительства.

Чтобы получить разрешение на ведение строительства, компания должна  соответствовать нескольким требованиям:

1. Не иметь задолженностей по займам (кредитам).

2. Обладать правом собственности или правом аренды на земельный участок, отведенный под строительство многоквартирного дома.

3. Заниматься только строительством жилого фонда, без ведения иного вида деятельности.

4. Иметь опыт успешно завершенных строительных проектов – не менее 10 тыс. м² жилой недвижимости, введенных в эксплуатацию.

5. В активах компании должны быть собственные денежные средства, в размере не менее 10% от планируемых затрат на строительство объекта.

Кроме требований к профессиональной и финансовой деятельности, новые законодательные нормы ограничивают застройщиков в распоряжении денежными ресурсами, привлекаемыми по ДДУ. С июля 2018 девелоперские компании не могут использовать более 30% от стоимости жилой недвижимости на авансовые платежи.

Однако главным нововведением, касающемся финансирования строительства, можно считать проектное финансирование. По новым правилам в работе над проектом участвует «третья сторона» - банк, имеющий государственную аккредитацию на участие в строительных проектах.

Уполномоченные кредитные учреждения работают сразу по двум финансовым направлениям:

• Выдача целевых кредитов на строительство многоквартирных домов или жилых комплексов;

• Открытие и обслуживание эскроу-счетов.

Специальные счета (эскроу) – новая мера по обеспечению безопасности денежных средств дольщиков, где банки выступают посредниками между приобретателями жилья и строительными компаниями. Деньги по ДДУ хранятся на эскроу-счете и направляются девелоперу только после окончательной передачи готового жилого помещения в собственность покупателя.  Таким образом, застройщик не сможет финансировать привлеченными денежными средствами дольщиков другие объекты или потратить деньги на иные нужды.

«Переходный» период: как долго будет жить долевое строительство?

По заявлению Правительства, в течение 3 лет планируется перейти от рискованной схемы долевого строительства к проектному финансированию. До июля 2019 года у застройщиков есть право завершить текущие проекты по «старым» нормам. Это касается в первую очередь строительных объектов, разрешения на которые были получены до 1 июля 2018 года. Все договоры с дольщиками, как и продажа жилья в готовых многоквартирных домах, могут осуществляться в соответствии с ранее действующими положениями закона.

То же касается использования эскроу-счетов для привлечения денег дольщиков. Сегодня специальные счета есть у единичных крупных застройщиков. После июля 2019 года работа через эскроу станет обязанностью девелопера.

Учитывая дополнительные гарантии от участия банков и отчисления в ФЗД, покупка квартир в строящихся домах перестанет быть для граждан рискованным вложением денег.  Уже сегодня эксперты предсказывают, что грядущий переход на проектное финансирование позволит избавить рынок жилой недвижимости от недобросовестных девелоперов и «однодневных» строительных компаний.

Скорее всего, будут и отрицательные последствия  реформирования. Аналитики почти единогласно предсказывают резкое повышение цен за квадратный метр первичного жилья не менее чем на 20% от нынешней стоимости. Причин для этого сразу несколько:

1. Инфляция стоимости квартир возникнет в связи с дополнительными расходами застройщиков на оформление необходимой документации, обслуживание эскроу-счетов, страховые взносы в ФЗД и прочее.

2. Свою деятельность вынужденно прекратят большинство мелких застройщиков, которые не смогут работать в новых условиях.  Это приведет к снижению конкуренции в крупных городах и практически монополизации в отдельных регионах России.

3. Сроки строительства увеличатся. Предполагается, что эта проблема может возникнуть из-за необходимости получать разрешение на каждый отдельный строительный проект.

В связи с перечисленными факторами, существенное число граждан предпочитают заключать ДДУ без дополнительных гарантий, но по «прошлогодним» правилам и ценам.