Как выбрать надежного застройщика при покупке квартиры в новом доме

Новые правила для застройщиков, вступившие в силу с июля 2018

Как застраховать себя от недобросовестных застройщиков?  

У потенциального покупателя недвижимости есть два способа проверки компании – застройщика. Первый – доверить выбор и оценку застройщика опытному представителю:

 1. Нанять для этой цели юриста, оказывающего экспертные услуги по изучению уставной, отчетной и прочей документации. Представитель подготовит отчет с выводами о легальности строительства и оценки предыдущей профессиональной деятельности застройщика.

Как правило, юристу оплачивается экспертная оценка по каждому проекту. Если стоит выбор между несколькими строительными компаниями, услуги юриста могут обойтись недешево.

 2. Обратиться в риэлтерское агентство.

 В таком решении много плюсов. Профессиональный риэлтор знает, на что следует обратить внимание при изучении документации. Агентство недвижимости «Монолит Истейт» сотрудничает с 50+ застройщиками Нижнего Новгорода и располагает всей информацией о каждом из них. Мы предоставляем:

• Рейтинг надежных городских и региональных застройщиков, имеющих отличную профессиональную репутацию.

• Свежую и достоверную информацию обо всех текущих и завершенных строительных проектах. Наш агент поможет выбрать не один, а несколько вариантов новостройки, с учетом всех пожеланий: район, планировка, инфраструктура и т.д.

Агентство «Монолит Истейт» проверяет всю информацию о застройщике и об объекте. В агентстве работает юридический отдел, который несет ответственность за юридическую чистоту договора с застройщиком Это дает вам дополнительные гарантии как участнику долевого строительства.

С чего начать выбор застройщика?

Другой способ поиска застройщика – самостоятельно оценить деятельность строительной компании. Как это сделать? Изучить информацию о строительной компании и определить для себя одного или нескольких застройщиков можно не выходя из дома, через интернет – ресурсы:

 1. Официальный сайт застройщика.

Прежде всего, потенциальному дольщику стоит просмотреть «портфолио» - фото и текстовые материалы об объектах, сданных в эксплуатацию, и уставные документы: учредительный договор, устав, выписку ЕГРЮЛ, Свидетельство о гос. регистрации, приказ (протокол) о назначении руководителя.  Наличие этих документов доказывает, что компания существует и ведет легальную деятельность. В разделе по новостройкам на нашем сайте вы найдете все строящиеся объекты в Нижнем Новгороде.

 2. Сведения о застройщике в Единой системе жилищного строительства (ЕСЖС).

С начала 2018 года каждая компания, ведущая строительство жилого фонда на территории России, обязана вносить и регулярно обновлять информацию о своей деятельности:

• Разрешение на строительство.

• Проектные декларации и результаты экспертной оценки проектной документации.

• Заключения аудиторских и надзорных проверок.

• Правоустанавливающие документы на земельный участок под строительство.

• Фотографии строящихся домов.

Полный перечень документов указан в статьях 3.1 и 23.3 закона об участии в долевом строительстве. Отсутствие сведений в ЕСЖС или неполное размещение информации – серьезное нарушение и ставит под сомнение надежность застройщика.

Нужно обратить внимание на сроки сдачи строящегося дома, в котором застройщик продает квартиры. Если земельный участок под строительство взят в аренду, срок окончания договора аренды не должен заканчиваться раньше, чем будет завершен проект.

 3. Сайт арбитражного суда, к которому территориально относится строительная компания.

В электронной картотеке дел можно посмотреть, предъявлялись ли к застройщику требования о банкротстве или исковые заявления дольщиков, недовольных работой строительной компании.

 4. Публикации о компании в СМИ, на интернет-порталах, отзывы на форумах о долевом строительстве, в социальных сетях. Нужно обратить внимание не на рекламные статьи или эмоциональные отзывы, а на факты:

• Были ли проблемы во время строительства нынешнего или завершенных проектов: судебные процессы, предписания от надзорных органов о приостановлении (отмене) строительства, отложенные сроки сдачи дома, обращения (пикеты, жалобы) недовольных дольщиков или жильцов соседних домов и т.д.

• Почитать отрицательные отзывы. Это поможет выявить девелоперов, которые намеренно затягивают срок сдачи дома, процесс передачи собственникам их квартир или ключей.

• Также от жильцов достроенных объектов можно узнать о качестве квартир от конкретного застройщика. Например, какие недостатки были в новом жилом помещении, появились ли скрытые дефекты со временем, качество коммуникаций, инфраструктуры и прочее.

Будет неплохо пообщаться напрямую с жильцами сданных новостроек в социальных сетях или лично осмотреть несколько сданных многоквартирных домов застройщика.

Анализ документов и другой информации в интернете поможет выбрать из городских или региональных застройщиков одну или несколько компаний, внушающих доверие и предлагающих подходящие условия. После этого нужно посетить офис компании и строящийся дом, в котором планируется приобрести квартиру.

Строительная площадка не является секретным объектом. Многие застройщики устраивают для будущих дольщиков ознакомительную экскурсию, чтобы продемонстрировать, в каких условиях и какими темпами идет строительство дома. Если представители строительной компании отказываются это сделать, возможно, строительство не ведется или ведется с нарушениями.  

Заключение договора долевого участия

По действующим правилам, форма договора долевого участия (ДДУ) размещается для ознакомления на сайте застройщика и в ЕСЖС. Также проект ДДУ обязаны выдать в офисе строительной компании до заключения договора. Документ можно передать для проверки независимому юристу или изучить самостоятельно. На что обратить внимание?

 1. Название документа – Договор долевого участия.

Другая форма соглашения (предварительный договор, инвестиционный, договор участия в жилищно-строительном кооперативе) не гарантирует дольщику права на квартиру в строящемся доме.

 2. Стороны договора.

ДДУ заключается между дольщиком и застройщиком. Отдельно в договоре может быть указан банк, если производится оплата через эскроу-счет.

Наличие в договоре иных сторон (посредников, инвесторов, поручителей и т.д.) для ДДУ не предусмотрено.

 3. Стоимость квартиры.

Цена приобретаемой жилой недвижимости обязательно указываются в договоре.

Также в условиях ДДУ должно быть указано, является ли названная стоимость неизменной или в отдельных случаях может производиться повышение цены.

 4. Параметры недвижимости.

Указывается конкретное описание приобретаемой квартиры: адрес, условный номер, положение на площадке, количество комнат, планировка, площадь, метраж помещений, наличие отделки и т.д.

 5. Сроки и порядок внесения оплаты по ДДУ.

Передача денег по договору производится только после того, как ДДУ подписан и прошел государственную регистрацию в Росреестре. В этом случае, дольщик получает на руки экземпляр ДДУ с печатью регистрирующего органа.  

 6. Порядок передачи денежных средств прописывается в условиях ДДУ.

С 1 июля 2018 года возможны два варианта расчетов:

• Оплата зачисляется на расчетный счет застройщика, указанный в ДДУ, в течение конкретного срока.
• Деньги переводятся на эскроу-счет в банке с государственной аккредитацией.  Банк выступает в качестве «третьей стороны» договора и хранит денежные средства до того, когда дольщики получат ключи от новой квартиры.  

До середины 2019 года привлечение денег дольщиков через эскроу-счета не является обязательным условием для застройщиков. Но наличие специального счета в договоре тоже свидетельствует о надежности строительной компании.

 7. Сроки передачи квартиры.

Важно, чтобы сроки строительства были разумными. Нужно понимать, что невозможно построить качественное и долговечное здание за несколько месяцев. Добросовестный застройщик всегда предупреждает о реальных сроках строительства «с запасом» на непредвиденные обстоятельства. Например, кирпичный многоквартирный дом строится в течение 2,5 -4 лет, монолитные – 1,5 – 3 года. Время строительства панельных новостроек от 9 месяцев до 2 лет.

 8. Наличие страхования.

С договором страхования от банкротства застройщика и самого строительного объекта дольщика должны ознакомить при подписании ДДУ. Страховую компанию также можно проверить, вбив ее название в перечне страховщиков на сайте Центробанка.  

 9. Гарантийный срок, в течение которого строительная компания несет ответственность за переданную квартиру.

По закону, гарантия на квартиру - 5 лет, на инженерное оборудование - 3 года. Если за этот период обнаружились дефекты или недочеты, то либо все устраняется за счет застройщика, либо дольщику выплачивается компенсация.

Правильно составленный ДДУ, прошедший государственную регистрацию, поможет защититься от нарушения сроков, недоработок застройщика, гарантирует право дольщика на защиту своих интересов в суде.