Пульс рынка недвижимости 2025 (второе полугодие)

Покупатели осторожничают, застройщики не демпингуют, а адресные субсидии удерживают поток сделок. Парадокс последних двух лет разрешается просто: рынок перестал ждать «лучшей» ставки и вернулся к просчету ежемесячного платеж по ипотеке.

1. Спрос не исчез - он стал избирательным

Три волны опросов (2024 → апрель-2025 → октябрь-2025) фиксируют расслоение поведения. Доля людей с двумя и более квартирами выросла с 37% до 43% — люди накапливают жильё как долгосрочный актив. Весенний всплеск «жильё + коммерция» (20%) к осени сошёл до 11%: портфели упрощаются до понятной модели «квартира для жизни и сдачи». Одновременно увеличилась аренда (9% → 11%): это пауза, а не отказ - семьи копят первоначальный взнос и ждут приемлемого платежа.

Планы на покупку показывают ту же логику. Весной доля тех, кто целился в квартиру, поднялась до 34%, к осени 49% ответили «ничего не планирую».

Инвестиционные предпочтения сместились столь же отчётливо. На горизонте 12 месяцев недвижимость вновь стала приоритетом (до 49%), вклады отошли на второй план (до 15%). Риск-активы остаются «добавкой», но не базой портфеля.

Это рациональная пауза. Здесь прям четко показано как формируется отложенный спрос. Навес уже очень большой. И мы имеем все шансы его реализовать в IV квартале этого года.

Загородка остаётся нишевым продуктом - работает минимальный бюджет, чтобы пройти по льготным программам или премиум. Здесь ставка на быстрый рост этого формата не сыграла. Загородная недвижимость оказалась сложным решением, как для девелоперов и банков, так и для покупателей.

А если поговорить о других классах активах. Смотрите, что происходит с долей людей планирующих вкладывать в открытие собственного бизнеса упала с 17% до 10%. Это существенное падение, которое говорит о том насколько велика уверенность предпринимателя в будущем нашей экономики. Надо здесь повнимательней разобраться, хотя конечно этот показатель сейчас зависит в основном от внешнеполитических решений.

2. Ипотека как главный фильтр решения

Разрыв в поведении виден в «биографии» кредитов: доля тех, кто никогда не брал ипотеку, выросла до 48%; доля «одной ипотеки» стабилизировалась около 36%; слой опытных заёмщиков с двумя-тремя кредитами остаётся устойчивым (около 16% суммарно). Это и есть рынок двух скоростей: часть домохозяйств копит и ждёт, другая часть - действует, когда платеж укладывается в бюджет.

На уровне намерений тренд однозначный: готовность брать по рыночной ставке выросла с 18% весной до 31% осенью; доля «за собственные средства» снизилась с 39% до 30%. Снижение доходности вкладов и постепенное смягчение денежно-кредитной политики вернули смысл рыночной ипотеки.

В наших срезах III квартала это подтверждается: минимальные рыночные ставки опускались примерно к 18,7%; средний кредит держится около 3,7 млн ₽; средний платёж вырос на 5–6% г/г, но сглаживается сроком до 30 лет.

Там, где минимальный платеж уже комфортный и складывается, то решение принимается без оглядки на мифические «12% когда-нибудь».

Наконец, простая практическая метрика: на наших данных «эластичность сделки» к ставке — порядка «–2». Плюс один процентный пункт к ставке — минус около двух пунктов к индексу сделок; и наоборот. Поэтому даже умеренное снижение ключевой заметно оживляет рыночные кредиты на готовое жильё.

3. Что делают программы господдержки.

В портфелях у большинства респондентов льготных кредитов нет (69%), но в потоке адресные программы остаются «якорем» для нового строительства. Весной на первом плане была семейная ипотека (её опыт использования у респондентов достигал 57%).

В намерениях на следующую сделку баланс меняется: доля «возьму семейную» снизилась до 37%, «пойду по рыночной» выросла до 31%. Смысл очевиден: как только ежемесячный платёж становится прогнозируемым, субсидия перестаёт быть единственным пропуском на рынок.

4. Почему не происходит массовой распродажи

Цены удерживают три стабилизатора.

• Адресные субсидии. Даже без всеобщих программ сохранённые «точечные» механизмы поддерживают спрос на новостройки и задают нижнюю границу для ценообразования.
• Себестоимость. Материалы, зарплаты, инфраструктура и кредит застройщиков ограничивают глубину универсальных скидок. Вместо тотальных распродаж девелоперы выбирают гибкость продукта (метраж, отделка, акции).
• Структура предложения. Рекордные вводы последних лет не означают избыток ликвидных готовых квартир в центрах агломераций. Отсюда - разнонаправленная динамика: в части городов видны точечные снижения и акции, где-то - боковик.

5. Как изменился путь к сделке

Маркетинговый пульс III квартала: лиды +11% г/г. Лучше всего конвертируются простые сценарии покупки в новостройках (включая рассрочки).

Коммуникация смещается в переписку: прежде чем ехать на показ, покупателю нужны числа - ежемесячный платёж, полная стоимость владения, варианты «с чем и куда можно войти сегодня». Чем быстрее и прозрачнее объяснена математика, тем короче путь до брони. И наша доля в выручке от новостроек продолжает расти весь год.

6. Горизонт и сценарии

Ожидания «ставка ниже 12%» сдвинулись вправо: если год назад медиана приходилась на вторую половину 2025-го, сегодня — между вторым полугодием 2026 и 2027. На практике это означает не заморозку, а более длинную воронку решений: часть семей покупает сейчас, если платежная формула сошлась; часть — ждёт.

Базовый сценарий (12–18 месяцев). Плавное смягчение политики поддерживает рост доли рыночных кредитов; адресные программы остаются, но не доминируют. Объём сделок прибавляет ступенчато вслед за решениями регулятора. Цены — в среднем боковик с локальным ростом цен на лучшие локации и лоты.

Быстрый сценарий. При приближении ключевой к 14% вторичный рынок оживает быстрее: решение здесь теснее связано с месячным платежом и ликвидностью. Разрыв «новостройки - вторичка» сокращается не только акциями, но и переформатированием продукта.

Жёсткий сценарий. Если смягчение затянется, а условия программ ужесточатся быстрее, чем падают ставки, спрос сильнее растянется во времени; сроки экспозиции увеличатся; сделки будут держаться индивидуальными пакетами, а не единым прайсом.

Что делать:

• Покупателям. Считайте ежемесячный платёж, а не ставку вообще. Если платёж уже вписывается в бюджет - фиксируйте цену и срок, оставляя пространство для частичных досрочных погашений.
• Продавцам и застройщикам. Покупателю нужна прозрачная экономика: платёж, полная стоимость владения, варианты входа. Короткий и предсказуемый путь «обсуждение → бронь» сегодня важнее, чем агрессивная скидка завтра.
• Банкам и брокерам. Каждое снижение ключевой - короткое окно. Побеждает тот, кто быстрее превращает снижение ставки в оформленный кредит: скорость расчёта и ясность условий - конкурентное преимущество №1.

Друзья, смотрим и понимаем, что недвижимость исторически всегда обыгрывала инфляцию. На протяжении последних 30+ лет истории рыночной экономики России - это подтверждается системно.

А для тех кто хочет почитать еще больше данных, то мы собрали документ на 50+ статей на эту тему от российских и зарубежных экспертов.

Переходите по ссылке.

Пользуйтесь и делитесь с друзьями.