Покупка квартиры в доме «под снос»: можно ли рассчитывать на бесплатное переселение в 2018 году?

С появлением в 2002 году федеральной  государственной программы «Жилище» и ряда сопутствующих законопроектов, процесс расселения непригодной для жилья недвижимости значительно ускорился. Одновременно с целевым проектом обновления жилого фонда вырос спрос на недвижимость в ветхих и аварийных зданиях. Покупатели начали охотно приобретать квартиры «под снос», чтобы со временем получить ключи от благоустроенной квартиры по цене ниже среднерыночной.

Однако в 2018 году в Федеральный закон о расселении ветхого жилья ФЗ №185 были внесены поправки, призванные, по мнению законодателей, ускорить переселение тех граждан, которые реально нуждаются в новой жилплощади. В связи с новыми нормами законодательства, жилье «под снос» для многих собственников вскоре перестанет быть выгодной инвестицией. Что меняется в программе расселения аварийного и ветхого жилья и есть ли шанс получить квартиру бесплатно после 2018 года?

Какие квартиры признаются аварийным или ветхим жильем?

По действующим правилам, многоквартирное здание может быть признано аварийным, если изношена и пришла в негодность большая часть этой недвижимости:

• для каменных строений – 70% износа;

• для деревянных построек -  65% с вероятностью обрушения здания из-за дефектов несущих конструкций.

Чтобы дом признали ветхим, жилье должно обладать одной или несколькими характеристиками:

• Значительная деформация или повреждение фундамента;

• Отсутствие окон для необходимого количества естественного света;

• Отсутствие электричества, горячей и холодной воды, центрального отопления (каждая квартира в доме отапливается жильцами самостоятельно);

• Большое содержание токсинов, выявленных в результате токсикологической экспертизы.

Также расселению подлежат дома, расположенные в экологически неблагополучных зонах или на территории с особыми условиями, запрещающими застройку. Например, если дом находится в местности с повышенной вероятностью оползней, затопления паводком, схода снежных лавин и т.д. Даже один из перечисленных недостатков дает собственникам право подать заявление о признании жилища аварийным и потребовать расселения.

По заявке собственников формируется комиссия, которая проводит оценку технического и санитарно-гигиенического состояния здания. Члены комиссии выносят решение о признании статуса аварийного жилья или составляют мотивированный отказ по заявлению.

Важно понимать, что однозначно расселяются только дома с аварийным статусом. Если оценочная комиссия определила состояние дома как «ветхое жильё», здание может быть реконструировано или включено в программу капитального ремонта.

На какое жилье можно рассчитывать по госпрограмме «Жилище»

Постановление Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 г.г.» положило начало массовому расселению ветхих и аварийных домов.

Целью реализации программы является обеспечение граждан России безопасным благоустроенным жильем. Поэтому законодательные нормы изначально устанавливали ряд ограничений, затрудняющих намеренную покупку ветхого жилья в качестве «инвестиции в будущую новостройку». К таким ограничениям, например, относится запрет на покупку аварийных квартир средствами материнского (семейного) капитала. К тому же кредитные учреждения не всегда охотно одобряют ипотечный кредит на покупку аварийных жилых метров или включают в договор дорогостоящее страхование.

С начала действия госпрограммы расселение собственников аварийного жилья подчинялось следующим правилам:

1. Очередность расселения многоквартирного дома зависит от года признания статуса аварийного и от степени угрозы обрушения.

2. Владельцу квартиры предлагается три и более вариантов подходящего жилья на выбор. Личные пожелания граждан относительно места проживания не учитываются.

3. Отказы от предоставляемого  помещения на подходящей территории не являются основанием для отказа переселяться в не понравившийся вариант квартиры (ч. 3 ст. 16 закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Если ни одна из квартир не устраивает, владелец аварийной недвижимости по решению суда может быть переселен или получит компенсацию.

4. Выделяемые квартиры приобретаются либо на вторичном рынке жилья, либо в новостройках на завершающих стадиях строительства. Предоставляемое жилье должно отвечать следующим требованиям:

• Расположено в пределах административных границ населенного пункта.

• Пригодно для проживания, соответствует всем санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и прочим требованиям;

• Подключено к коммуникациям (электричеству, водопроводу, канализации, отоплению), оборудовано минимальным сантехническим оборудованием, кухонной плитой.

Переселение из аварийного жилого фонда производится за счет федерального и регионального бюджета, то есть жильцы непригодных для проживания домов приобретают новую собственность безвозмездно и полностью за государственный счет.

Сроки госпрограммы несколько раз переносились с 2014 года на более позднюю дату. В настоящее время действие госпрограммы расселения по первоначальным правилам продлено до 31 сентября 2018 года. После этой даты жильцов аварийных домов ждут существенные изменения.

Реорганизация программы расселения: что изменится после сентября 2018 года

Новые правила расселения распространяются на недвижимость, признанную непригодной для проживания после 1 октября текущего года. Главное условие, вступающее в законную силу, – принцип переселения с доплатой. Собственники аварийного жилья теряют возможность заселиться в новую квартиру бесплатно: после расселения граждане будут обязаны возместить разницу между утраченной и предоставленной недвижимостью при помощи ежемесячных платежей в государственный бюджет до полного выкупа новой квартиры. Для владельцев недвижимости, дома которых признаны аварийными до начала октября, будут действовать условия переселения на безвозмездной основе.

Согласно будущим изменениям, первыми планируется выделять квартиры жильцам, не имеющим другого места для проживания. Собственники квартир в аварийном доме, у которых в собственности есть другая жилая недвижимость, получают право на переселение в последнюю очередь. Если достоверно установлено, что собственник ветхого жилья постоянно проживает в другом месте, вместо новой жилой недвижимости ему будет выплачена компенсация за утраченное жилье.

Плюсом новых правил можно считать право выбора места и района, в котором будет расположена новая недвижимость. При этом не допускается ухудшение условий проживания при расселении из ветхого жилья. Выделяемое помещение должно соответствовать по площади аварийному жилью, при этом отвечать стандартным государственным нормам жилой площади – 18 м² на 1 человека. Это же правило касается наличия в новом жилье коммуникаций – отопление, газификация, водопровод.

Для тех граждан, которые не могут или не хотят доплачивать за переселение в новую квартиру, разработана программа социального найма на выгодных условиях с сохранением права  выбрать район и место проживания.

Малоимущие и многодетные семьи, пенсионеры и инвалиды получают социальное жилье на правах некоммерческой аренды с последующим выкупом. Льготникам нужно будет только своевременно оплачивать коммунальные услуги. Наниматели без льготного статуса обязаны ежемесячно оплачивать аренду в сумме до 70% от рыночной аренды квартиры.

Дополнения к государственной программе значительно усложняют получение новой жилой недвижимости. Однако законодатели рассчитывают, что новые нормы расселения помогут, в первую очередь, обеспечивать жильем людей, действительно нуждающихся в получении благоустроенной и безопасной квартиры.

Как будет расселяться многоквартирный дом?

Несмотря на все ограничения, у граждан все еще есть шанс купить квартиру в аварийном доме с правом на бесплатное получение жилья. Для этого перед заключением сделки нужно проверить входит ли дом в программу расселения и дату включения в перечень.

1. Первый способ уточнить статус жилого дома – ознакомиться с адресной программой, утвержденной региональной администрацией для реализации госпрограммы «Жилище» в субъекте федерации. Этот документ обязательно содержит следующую информацию:

• Общая площадь аварийного жилого фонда и перечень конкретных домов, подлежащих сносу или реконструкции.

• Сроки переселения граждан из каждого отдельного дома, включенного в перечень.

• Объемы денежных средств, выделенные на реализацию программы с указанием источников финансирования и обоснованием размера финансирования.

• Перечисление всех возможных способов расселения граждан, в т.ч. запланированная стоимость предоставляемого помещения и возможные размеры компенсации за изъятие жилья у собственника.

Программа публикуется в открытом доступе, поэтому узнать статус выбранного многоквартирного дома можно на сайте местных органов исполнительной власти.

2. На интернет-портале «Реформа ЖКХ» в разделе «Переселение граждан» содержится перечень регионов РФ. Здесь можно просмотреть общие данные об аварийном жилищном фонде в конкретном субъекте федерации, информацию о сроках расселения по конкретному адресу.

Страница «Капитальный ремонт» содержит сведения о ветхом жилье, которое планируется не расселять, а реконструировать. Дополнительно на сайте Минстроя РФ можно проверить, находится ли выбранный дом в перечне программы расселения, а также подробно ознакомиться с условиями федеральной программы или задать уточняющий вопрос через форму обратной связи.

3. Владелец квартиры обязан сам предупредить покупателя, что продаваемая недвижимость  находится в ветхом или аварийном доме. В этом случае у собственника на руках должно быть предложение о подписании соглашения об изъятии жилья, уведомление оценочной комиссии или решение суда о расселении многоквартирного дома.

При этом в договор купли-продажи вносится пункт о том, что покупатель предупрежден о статусе дома и предстоящем расселении. Иначе покупатель сможет заявить, что его ввели в заблуждение и сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Кроме того, подписание договора купли-продажи не допускается, если есть официальное решение, влияющее на расселение:

• Вынесено определение суда о принудительном выселении собственника помещения.

• Продавец успел подписать отказ от нового жилья или компенсации за квартиру.

• Собственник уже заключил соглашение с муниципалитетом об обмене на новую квартиру или о выплате компенсации в размере выкупной цены.

Прежде чем начинать поиски подходящего жилья «под снос», покупателю стоит внимательно оценить все риски покупки аварийной квартиры. Несмотря на заметные результаты госпрограммы расселения, сделки с непригодными для проживания объектами недвижимости не гарантируют получение новой квартиры по сниженной стоимости.