Семейная ипотека: с 1 февраля 2026 года вступают в силу новые правила

Министерство финансов России опубликовало решение № 25-67381-01850-Р, в котором уточняются условия участия в программе «Семейная ипотека». Новые правила вступают в силу с 1 февраля 2026 года, затрагивая как порядок оформления кредитов, так и уровень возмещения банкам.
Изменения направлены на повышение прозрачности выдач, сокращение числа двойных льгот и оптимизацию бюджетной нагрузки.

1. Одно льготное кредитование на одну семью

Главное новшество — возможность оформления только одного льготного кредита на семью.
Теперь супруги будут обязаны выступать созаемщиками, если оформляют «семейную ипотеку».

Исключение предусмотрено лишь для случаев, когда один из супругов является иностранным гражданином.
Если совокупного дохода семьи не хватает для расчёта лимита, допускается привлечение третьих лиц-созаемщиков — например, родителей или близких родственников.

Что это значит для заёмщиков:

• Прекращается практика, когда муж и жена могли отдельно получать два кредита по льготным ставкам.

• Банки будут более тщательно проверять состав семьи и доходы.

• Для семей с одним работающим супругом остаётся возможность оформить кредит с дополнительным созаемщиком.

2. Изменения по возмещению банкам

До 31 декабря 2025 года сохраняются действующие условия возмещения банкам процентной разницы по программам.
С 1 января 2026 года ставки компенсации будут снижены на 0,5 п.п.:

• На покупку жилья в многоквартирных домах — с 2,5 до 2 п.п.

• На строительство индивидуальных жилых домов (ИЖС) — с 3 до 2,5 п.п.

Что это значит для рынка:

• Программы семейной ипотеки останутся привлекательными, но эффект снижения ставок может быть менее выраженным.

• Снижение возмещения банкам может привести к росту конечных ставок для заёмщиков примерно на 0,3–0,5 п.п.

• Девелоперы и банки будут стремиться стимулировать спрос за счёт собственных субсидий и акций.

 3. Возможность рефинансирования комбо-ипотеки

Минфин впервые официально закрепил возможность рефинансировать «комбинированную» ипотеку, где часть кредита выдана по льготной ставке, а часть — по рыночной.

Теперь заемщики смогут перевести рыночную часть кредита в новый займ с лучшей ставкой, если рыночные условия улучшатся. Это особенно актуально при снижении ключевой ставки в 2026 году.

Практическое значение:

• Семьи с большими ипотечными суммами получат реальный инструмент снижения ежемесячной нагрузки.

• Банки будут предлагать целевые продукты по рефинансированию таких кредитов.

• Повышается гибкость и жизнеспособность программы в долгосрочном горизонте.

4. Аналитика и прогноз влияния

Для семей-заёмщиков

Изменения делают программу более адресной: льгота действительно станет инструментом поддержки одной семьи, а не способом удвоения субсидий.
В короткой перспективе (2025 год) возможен всплеск заявок на ипотеку до вступления новых правил в силу.

Для банков

Финансовым организациям предстоит адаптировать внутренние процедуры и обновить ИТ-системы для проверки состава семьи и учёта созаемщиков.
Снижение возмещения частично будет компенсироваться за счёт роста базовой ставки по льготным продуктам.

Для рынка недвижимости

• В первом полугодии 2026 года вероятен короткий спад объёмов выдачи семейной ипотеки.

• Однако к середине года рынок стабилизируется, а влияние на цены будет умеренным (не более 1–2 % от среднего уровня).

• Сегмент ИЖС может показать большую устойчивость из-за спроса со стороны многодетных семей и регионам с большими земельными массивами.

   

  «Изменения по семейной ипотеке — шаг к балансу между социальной поддержкой и финансовой устойчивостью программы. Для семей важно не откладывать подачу заявок: до конца 2025 года действуют прежние условия компенсаций, и вход в ипотеку будет выгоднее. В 2026 году программа сохранит актуальность, но с большим фокусом на целе­вое использование средств», — отмечают в аналитическом отделе «Монолит Estate».

  ---

  Вывод

  Реформа семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года делает программу более адресной, управляемой и долгосрочной.
  Главное — льготы останутся, но в более точной и экономически взвешенной форме.
  Для семей, планирующих покупку жилья, 2025 год остаётся оптимальным временем для входа в ипотеку на максимально выгодных условиях.